Przy zawieraniu umowy zbycia udziałów w spółce z o.o. nierzadko pomija się przepisy prawa funkcjonujące poza reżimem Kodeksu spółek handlowych i Kodeksu cywilnego. Niesłusznie. Często mają one bowiem niebagatelne znaczenie dla obrotu prawnego udziałami w spółkach. W tym kontekście warto zwrócić szczególną uwagę na przyznane Agencji Nieruchomości Rolnych, działającej na rzecz Skarbu Państwa, prawo pierwokupu udziałów albo akcji w spółkach handlowych będących właścicielami nieruchomości rolnych. Nieznajomość tych przepisów może niestety drogo kosztować nie tylko nabywcę i zbywcę, ale także samą spółkę.
Jakich spółek z o.o. dotyczy regulacja?
Wszystkie spółki z o.o., które są właścicielami chociażby jednej nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 0,3 ha podlegają omawianym przepisom. Zatem zbycie przez wspólnika nawet jednego udziału w kapitale zakładowym takiej spółki, jeżeli nie jest dokonywane na rzecz osoby najbliższej względem zbywcy (np. na rzecz jego małżonka, rodziców, rodzeństwa), zaktualizuje prawo pierwokupu sprzedawanych udziałów przyznane Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, działającej na rzecz Skarbu Państwa.
Warto pamiętać, że prawo pierwokupu zaktualizuje się niezależnie od liczby i wartości zbywanych udziałów, niezależnie od profilu działalności spółki z o.o. (który może nie być w żaden sposób związany z rolnictwem), a także niezależnie od tego, czy nieruchomość rolna stanowi znaczący, czy też marginalny składnik majątku spółki.
Ograniczeniom nie będzie podlegała sprzedaż udziałów w kapitale zakładowym spółki z o.o., która jest użytkownikiem wieczystym lub dzierżawcą nieruchomości rolnej (nie jest bowiem jej właścicielem).
Jeżeli więc spółka z o.o., w której zamierzamy nabyć udziały, jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 0,3 ha, należy przestrzegać opisanych poniżej zasad, aby udziały w takiej spółce nabyć skutecznie i nie narazić się na zakwestionowanie ważności umowy zbycia.
Jak realizowane jest prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu udziałów w spółce z o.o., będącej właścicielem nieruchomości rolnej, jest uprawnieniem przyznanym w art. 3a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, działającemu na rzecz Skarbu Państwa.
Przyznanie Ośrodkowi ustawowego prawa pierwokupu powoduje, że wspólnik zamierzający zbyć swój udział lub udziały w kapitale zakładowym spółki z o.o., będącej właścicielem nieruchomości rolnej, będzie mógł zawrzeć z potencjalnym nabywcą udziałów jedynie tzw. warunkową umowę sprzedaży udziałów. Warunkiem zastrzeżonym w treści takiej umowy będzie nieskorzystanie przez Ośrodek z prawa pierwokupu udziałów.
Po zawarciu warunkowej umowy zbywający udziały wspólnik będzie miał obowiązek zawiadomić niezwłocznie o zawarciu i treści umowy Ośrodek. Będzie on mógł z przyznanego prawa pierwokupu skorzystać albo też zrezygnować ze skorzystania.
Jeżeli Ośrodek nie zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu udziałów w okresie 1 miesiąca od zawiadomienia o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży, zbywca i nabywca będą mogli zawrzeć bezwarunkową, ostateczną umowę zbycia udziałów. Na podstawie takiej umowy dojdzie do przejścia własności udziałów ze zbywcy na nabywcę.
Jeżeli jednak Ośrodek zechce skorzystać z przyznanego prawa pierwokupu, zawiadomi o tym zbywcę udziałów przesyłając w ciągu 1 miesiąca od otrzymania zawiadomienia o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży swoje oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu, w formie aktu notarialnego, listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Następnie opublikuje dodatkowo swoje oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu na stronie internetowej w Biuletynie Informacji Publicznej. Publikacja oświadczenia na stronie internetowej stworzy swego rodzaju domniemanie, że zbywca udziałów zapoznał się z treścią oświadczenia Ośrodka.
W przypadku skorzystania przez Ośrodek z prawa pierwokupu do skutku nie dojdzie więc transakcja pomiędzy pierwotnym nabywcą oraz zbywcą udziałów. W zamian za to, na warunkach uzgodnionych w warunkowej umowie sprzedaży, udziały w spółce z o.o. nabędzie Ośrodek, działający na rzecz Skarbu Państwa. Jeżeli Ośrodek uzna, że wskazana w warunkowej umowie cena za udziały rażąco odbiega od ceny rynkowej, w ciągu 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, będzie mógł wystąpić do sądu o ustalenie ceny takich udziałów.
…a gdyby tak nie zawiadomić Ośrodka o umowie zbycia udziałów?
Wieloetapowość i złożoność opisanej procedury może kusić niektórych zbywców udziałów do unikania zawiadamiania Ośrodka o zawarciu i treści umowy zbycia udziałów. W szczególności dlatego, że skomplikowana procedura musi zostać dochowana także w przypadku spółek, które z rolnictwem nie mają nic wspólnego, a nieruchomość rolna jest nieistotnym składnikiem ich majątku. Zaniechanie zawiadomienia Ośrodka pociąga za sobą jednak bardzo znaczące konsekwencje.
Niezawiadomienie Ośrodka o zawarciu umowy zbycia udziałów w spółce z o.o. będącej właścicielem nieruchomości rolnej spowoduje nieważność takiej umowy już od momentu jej zawarcia.
Na podstawie nieważnej umowy nie dojdzie więc do wstąpienia do spółki nowego wspólnika (nabywcy udziałów), nie będzie miał on prawa głosu z (nie)nabytych udziałów, nie będzie miał też prawa do dywidendy. Jeżeli nieważność umowy zostanie ujawniona dopiero po dłuższym czasie od jej zawarcia (np. po kilku latach, w wyniku przeprowadzonego w spółce audytu), problemy dodatkowo się spiętrzą.
Warto więc zadbać o to, aby przed nabyciem udziałów w spółce z o.o. dokładnie zbadać, czy spółka ta nie jest przypadkiem właścicielem nieruchomości rolnej. Podstawowe przejawy dbałości o własne interesy mogą uchronić nabywcę udziałów przed niemiłą niespodzianką.